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访朱文焱:复地从未放弃北京

信息来源 :  找楼网      发布时间 : 2014-06-03 16:24

5月6日,复地集团通过公开拍卖以28亿连续拿下北京通州区运河核心区两块商业地块。复地方面最新披露此举背后的战略意图:不仅激活复地在京深耕步伐,也标志着复地践行母公司复星集团提出的“蜂巢城市”战略获得实质性突破。

2014年开年以来,不少房企纷纷在北京土地市场积极拿地,比如恒大不惜砸钱进入北京市场,不少房企集聚深耕北京市场。对此,《搜房志》独家专访复地集团副总裁兼北京公司总经理朱文焱,深度探寻复地集团北京市场战略,解析房企深耕北京、应对集聚竞争之策。

工程、管理学学士学位、EMBA,高级工程师、国家注册建造师、CIH国际执业资格认证。曾就职于HHROBERTSON、金港、万达等公司。2014年2月加入复地集团。

朱文焱认为放弃应该清醒的认识到目前房地产已经不处于暴利时代,房地产市场已经进入下行通道。中国房地产市场会微涨或滞涨,但不会大跌,因为中国的老百姓还没做好房子降价准备。随着政策的调整,以及市场波动,三四季度房地产市场会变好。

复地从没放弃北京。

记者:复地在北京土地市场沉寂了5、6年,现在拿地重回北京,原因为何?

朱文焱:首先,复地从来没放弃北京。从2000年初完成了这三个项目以后,复地一直在寻找机会在北京市场有所作为。但是在这个过程中由于很多具体的内容的限制,所以到现在为止,就是大家看到的复地在北京5年没拿地。另外,要跟目前的市场状况连起来一块说。面对目前的市场状况,作为一个房地产商,不仅仅是复地,要么就是转行不做房地产,如果还做房地产,现在能做的事情就是把手边上三四线城市(的项目)扒拉扒拉,赶紧卖了,然后重新聚焦到一二线城市,把优势资源全部集中到一二线城市。但是有些人跑不掉,那是另外一回事。

房地产已经不是一个暴利时代,作为房地产公司能做的就是收缩,集中优势资源深耕一线城市。

记者:我们最近采访过几个企业,都说要重回一线城市,深耕一线城市的战略布局。大家为什么都提出重回一线城市?

朱文焱:现在房地产已经不是一个暴利时代。房地产从事实上来讲,已经从开发这一单点高利润,变成全产业链挣小钱的这样一个局面。所以这样的情况下,作为房地产公司,能做的就是收缩——集中优势资源在比较好的市场去耕耘。

第二点,现在的人口结构,1962年到1972年之间是一个出生高峰。这些人的孩子现在已经开始工作、成家、立业,就又构成结婚置业的一个高峰。加之城镇化进程、城市化率,使得很大住宅需求量在北京这样的一线城市集聚。

我非常赞同任总的观点,北京房地产市场基本面都在,你没有唱衰他的理由。所以就像刚才说的,能做的只有收回到北京这样一个重中之重的城市。

“红海战略”解决“撞车”现象,虽然残酷,但是优胜劣汰是房地产公司必然要面对的市场法则。

记者:这么多的房企扎堆重回一二线城市,会不会造成“撞车”?

朱文焱:北京房地产基本面还是不错的,房地产未来还有10年或者15年处于稳步增长这样一个状态下。人都聚过来怎么办?很简单,“红海战略”。最简单的就是京东,深耕京东,一定要做适销对路的产品。比如说,大家都做空调了,美的做空调,格力也做空调,那就谁做的好,谁就卖得好,格力就这么杀出来的,这种竞争是一种必然。

记者:这种竞争是否太残酷?面对“撞车”,面对红海战略,面对这种竞争,复地有哪方面的优势?又会采取哪些措施来应对?

朱文焱:比较残酷。但这是一个必然的过程,本来市场就是一个优胜劣汰的过程。面对这样一个市场,要做好心理准备。原来高大上的路子走不通了。玩概念也不行了。因为现在的投资者,或者说是购房者,已经非常理性。所以实际上对于房地产开发商来讲,要做下去,就要真正去研究产品。

虽然北京房地产市场进入到一个下行通道,但还是微张,不可能大跌。中国的老百姓还没做好房子降价的准备。

记者:目前北京房地产市场不是很乐观,也有业内人士认为房地产市场拐点已经到来。您对北京房地产市场有怎样的看法?

朱文焱:北京市场虽然是到拐点了,但是基本面没坏。北京房价进入到一个下行的空间,但还是微涨,新房交易量环比涨了0.2%。任何一个经济线都有波峰—波谷这样一个过程,我认为北京市场可能会进入一个缓涨期,或者滞涨期,但是不会大跌。而且中国老百姓根本没准备好房子降价,只是一部分持币待购的准备好了,当然这只是一小部分。

朱文焱:老百姓没有其他投资渠道。现在股市是一个掉的过程,回到我们所说的建国点了。银行理财产品其实是公对公的转,非常麻烦,也不被看好。美的、格力、海尔、苏宁这些企业也开始投资地产,商人追逐利润是天性,这就说明大家还是看好地产。所以还是会投资房地产,需求量还在那。

对于北京土地市场,如果机会好,复地不会放弃拿地,但也会审慎考虑。战略层面已经做到,以后就是战略上的胜出。

记者:这样看来,复地对于北京市场还是很有信心的。未来复地还会在北京拿地吗?

朱文焱:如果机会好的话,我们不会放弃,当然也会慎重考虑。其实在去年,作为房地产商,我们已经回归北京了,而且还在北京副中心核心地块。从战略层面,该做的已经做了,那后面做的就是在战略上的胜出——在产品上精耕。我们同时有复星的支持、蜂巢理论的落地。以我个人经验来讲,复地有信心在这个区块(通州)做出精品来。

“蜂巢城市”实际上是复地结合自身优势,根据市场,针对产品线做出的细分整合。

记者:我们都知道复地在2013年提出了“蜂巢”也就是产城结合这样一个概念,今年在5月17日举行的复地百家联盟企业合作签约仪式,代表着复地营销客服模式迈进蜂云时代,您能给我们简单介绍一下“蜂巢”的概念吗?复地怎样让“蜂巢”从概念落到实际?

朱文焱:“蜂巢”其实是产品线的细分,是一个产城结合的概念。复地做“蜂巢”有其自身优势。复星有太多的其他产业的支持。一方面复星会给到我们很多新的东西、新的概念。另一方面,复星产业对于复地具有拉动作用,产业链效应。比如说,我做写字楼的话,可以引进复星药业,作为全国龙头企业进驻后,会带动上下游的供应商、合作商进驻。进而可以衍生出一系列配套的东西来,达到产城融合的目的,也就是“蜂巢”这个概念。这是一般房地产商是没有的。他可以想象一个虚拟的总部网,但是缺乏这种资源。复地在这一方面有他独特的优势。

北京市场的需求量实际上是比较稳定的,未来市场会相对较好,三四个季度后会变好。

记者:您认为北京房地产市场未来发展走向将会怎样?

朱文焱:有一点可以肯定的就是,市场是进入了这个下行通道了。如何在这样一个下行通道里面去做好自己的事情,这是各个公司都要考虑的。目前,很多地方政府已经出来救市了,虽然救市比较隐性,但是以后市场会相对好。今年有很大量的保障性住房要入市,所以大家持币观望这种情绪比较明显。北京的需求实际上是比较稳定的。尤其复星的业态写字楼和公寓,每年的去化速度差不多,上海是在140万方,北京不到200万方,每年的去化率都很均衡。

我们也做了很多的调查,现在实际上很多的中产阶级的需求是被压迫的。但是这一阶层毕竟是有刚需的要求在里面,所以到一定时候他是会释放的。同时,我们也在分析08年市场数据,学习08年经验。但是整个宏观市场还是有所差别的,持续低迷以后,在三四个季度后都会有一次跳动,他是这样的一个状态,四季度后市场会逐渐变好。

 
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